ماذا تفحص قبل أن تحوّل أول دفعة لأي وحدة؟
لحظة تحويل المبلغ الأول هي أكثر لحظة يشعر فيها المشتري بالحماس، وأيضاً أكثر لحظة يصعب فيها التراجع. لذلك فإن الأسئلة التي تُطرح قبل الدفع تحمي المشتري أكثر من أي عرض سعر، مهما كان جذاباً. والمنشور الذي يتحدث عن الفحوصات الأربعة يضع القاعدة العامة، أما هذا المقال فيتناول الجزء الذي يُهمل عادة: ماذا تعني كل وثيقة فعلياً، وأين يقع الخلل الأكثر شيوعاً في كل واحدة منها.
عقد الملكية: اسم من يوقّع وليس اسم من يعرض
كثير من المشترين يتعاملون مع الوسيط أو مندوب المبيعات كأنه صاحب الوحدة. الخطوة الأولى هي أن تطلب سند الملكية أو العقد الذي يثبت أن البائع المعروض أمامك هو المالك المسجل فعلاً، وأن تقارن الاسم الوارد فيه ببطاقة هويته. إذا كان الاسم مختلفاً، فالسؤال التالي يجب أن يكون: ما الصفة القانونية لمن يعرض؟ هل هو وكيل؟ هل هو شريك؟ هل يملك حق التصرف بالوحدة أصلاً؟
من الأخطاء المتكررة أن يُعتمد عقد ابتدائي دون التحقق من أن الأرض أو المشروع مرخص للتسويق. اسأل عن رقم الترخيص واطلب الاطلاع عليه، فهو يحدد ما إذا كان المشروع قانونياً في مرحلته الحالية.
حالة تسجيل الوحدة: الفرق بين "مسجلة" و"قابلة للتسجيل"
عبارة "الوحدة مسجلة" قد تعني أشياء مختلفة. قد تكون الوحدة مسجلة باسم المطوّر، وقد تكون مدرجة في سجل عقاري لكنها لم تُفرز بعد، وقد تكون في طور الإجراءات دون أن تُسجَّل فعلياً. ما تحتاجه ليس الانطباع الذي تتركه العبارة، بل حالة السجل نفسها: من المسجل كمالك، وهل توجد أي إشارات حجز أو رهن أو نزاع مرفوعة على الوحدة.
إذا كانت الوحدة في مشروع لم يكتمل بعد، فاطلب معرفة الجدول الزمني للتسجيل وما يترتب عليه، ومتى يحصل المشتري على عقد تسجيل قابل للتنفيذ باسمه. الفجوة بين التوقيع والتسجيل قد تستغرق وقتاً طويلاً، وخلالها يبقى المشتري مكشوفاً إذا لم تكن الشروط مكتوبة بوضوح.
صحة التوكيل: من يتكلم باسم المالك
إذا كان البائع يتصرف بتوكيل، فالتوكيل نفسه هو الوثيقة التي تقرر إن كان التعاقد صحيحاً. التحقق يشمل ثلاثة أشياء: أن التوكيل صادر من المالك الحقيقي، وأن نطاقه يشمل البيع تحديداً وليس الإدارة أو الإيجار فقط، وأنه لم يُلغَ أو ينتهِ بمرور الوقت.
التوكيل العام الذي لا يذكر الوحدة بعينها أو لا يذكر حق البيع صراحة يُعد من أكثر الأدوات خطراً. اطلب نسخة حديثة، وتأكد من تاريخ صدوره، واسأل عن الجهة التي وثّقته.
الإيصال المكتوب: ما الذي يغطيه كل مبلغ
أخيراً، لا يكفي أن يُقال لك إن الدفعة "مقدم حجز". يجب أن يحدد الإيصال ما الذي يدفع المشتري ثمنه في هذه المرحلة: هل هو جزء من ثمن الوحدة، أم رسوم حجز قابلة للاسترداد أم غير قابلة له، أم مصروفات إدارية أو عمولة. الفرق بين هذه البنود قد يعني الفرق بين استعادة المبلغ عند الانسحاب وخسارته كاملاً.
الإيصال الجيد يذكر اسم المستلم وصفته، ورقم الوحدة، وقيمة المبلغ بالأرقام والحروف، والغرض منه، وموعد الاستحقاق التالي، وشروط الاسترداد إن وُجدت.
خلاصة عملية
قبل أي تحويل، اطلب الوثائق الأربع كتابةً، واقرأ كل واحدة منها بالسؤال الذي يخصها: من يملك؟ هل هي مسجلة؟ من يتكلم باسم المالك؟ وماذا يغطي هذا المبلغ؟ إذا تأخر الطرف الآخر في تقديم أي منها أو تهرّب من الإجابة، فهذه الملاحظة وحدها كافية لتأجيل الدفع حتى تكتمل الصورة.
